Как защититься от выполнения работ маленькими компаниями, не способными нести ответственность по выполненным работам?

Способность отвечать за выполненные работы мало зависит от размера компании. 

И крупная, и небольшая компания могут разориться. К сожалению, подобное происходит не только в строительной, но и в других отраслях. Застраховаться от этого полностью невозможно.  

Можно потребовать от подрядчика предоставления банковской гарантии на всю сумму договора и на весь гарантийный срок – 5 лет. В таком случае стоимость договора будет значительно увеличена за счет расходов на обеспечение банковской гарантии. Стоимость услуг банка на предоставление банковской гарантии составляет в среднем 5% от суммы гарантийных удержаний, в зависимости от рейтинга Банка. 

Если ТСЖ ставит условие о предоставлении банковской гарантии на всю сумму контракта, например на 20 000 000 руб., сроком на 5 лет, то для подрядчика она обойдётся в 5%  от суммы контракта за каждый год, то есть 5 млн руб. за 5 лет, соответственно. Компенсация данных затрат на обслуживание банковской гарантии ляжет на себестоимость подрядчика, которую он переложит на ТСЖ. Таким образом, общая стоимость Контракта вместо 20 млн вырастет до 25 млн, удорожание составит 25%.